土地相場の簡単な計算方法とは
自分の土地を売りたい方や、新しく土地の購入を考えている方は、土地相場に敏感になっているのではないでしょうか？
土地の相場には、「一物四価」という言葉があり、通常は物の値段はひとつですが、土地については、4種類の価格があるという意味があります。
その4つの価格というのは、次のもので、
- 「公示地価/基準地価」
- 「相続税評価額」
- 「固定資産税評価額」
- 「実勢価格」
最近では、この4つに加えて
- 「鑑定評価額」
が含まれ、「一物五価」と呼ばれることもあります。
まずは、それぞれの価格の意味にから説明していきます。
それぞれの土地価格の意味
公示地価/基準地価
国や都道府県が公表している標準地/基準地の価格で「地価」とも言われます。
- メリット
- 市場取引でも参考にされる価格で公的指標として信頼できる価格
- デメリット
- 定められた地点の価格なので近隣では補正が必要となる
相続税評価額
相続税の算出基礎とするために求められる土地の評価額です。
- メリット
- 公表された路線価等から簡易に知ることが可能
- デメリット
- あくまで相続税額の算出用で時価ではありません
固定資産税評価額
固定資産税の算出基礎とするために求められる土地の評価額です。
- メリット
- 課税明細書で正確に、公表された路線価等から簡易に知ることが可能
- デメリット
- あくまで固定資産税額の算出用であって時価ではありません
実勢価格
実際の市場取引から形成される時価や相場と言われる価格で随時変動します。
- メリット
- 取引事例から得られる価格のため実状に近い
- デメリット
- 地域の取引数が少ない場合や類似物件がないと精度が低い
実勢価格
不動産鑑定士が鑑定評価によって求める価格です
- メリット
- 不動産鑑定士が誤らない限り客観的な土地の価格として有用
- デメリット
- 実勢価格とは乖離することがあり費用が掛かる
公示地価/基準地価の計算方法
公示地価は国土交通省が、基準地価は都道府県が年に1回公表する土地の価格です。
国土交通省が全国に定めた標準地を対象に、1㎡あたりの価格を示したもので、毎年「公示地価の最高額は、東京銀座の〇〇」というように、ニュースで取り上げられています。
また、公示地価と基準地価の標準地が異なっても、評価基準は同等と考えても問題ないので、知りたい土地に近いどちらかの標準地を探すとよいでしょう。
| 基準日 | 毎年1月1日 |
|---|---|
| 公表時期 | 3月下旬 |
| 発表機関 | 国土交通省 |
| 金額の目安 | - |
公示地価や基準地価は特別計算をする必要がありません。
そのため、こちらのサイトで、地価を調べてみましょう。
1㎡あたりの地価が表示されるので、坪単位に直したい場合は3倍しましょう。
相続税評価額の計算方法
相続税評価額（相続税路線価）とは、相続税や贈与税における基礎となる価格のことです。
路線価というと、鉄道の駅や線路の地価をイメージしてしまうかもしれませんが、線路とは関係がありません。
相続税評価額を普段求めることは少ないですが、事前に推測できるように相続税路線価が公表されています。
| 基準日 | 毎年1月1日 |
|---|---|
| 公表時期 | 7月下旬 |
| 発表機関 | 国税庁 |
| 金額の目安 | 公示地価の80% |
大まかな金額であれば、公示地価の80%として計算することも出来るのですが、
こちらサイトで、相続税路線価が公表されています。
「相続税路線価等」をクリックし、調べたい地域を選びましょう。
固定資産税評価額の計算方法
固定資産税は毎年課税される税金なので、知っている方も多いのではないでしょうか？
相続税評価額と同様に、固定資産税の税額を決める評価額を固定資産税評価額と呼び、土地の所有者に毎年送られてくる、固定資産税課税明細書に記載されています。
ただ、固定資産税課税明細書は所有者しか手に入らないため、知りたい土地の所有者出ない場合、固定資産税路線価を使って簡易に求めることが出来ます。
| 基準日 | 毎年1月1日（3年に一度評価替え） |
|---|---|
| 公表時期 | 3～4月 |
| 発表機関 | 市区町村 |
| 金額の目安 | 公示地価の70% |
大まかな金額であれば、公示地価の70%として計算することも出来るのですが、
こちらサイトで、固定資産税路線価が公表されています。
「固定資産税路線価等」をクリックし、調べたい地域を選びましょう。
実勢価格の計算方法
家を売るときには、買い手との間で合意に達した金額が取引価格です。そのときの時価となり、実際に取引される価格を実勢価格といいます。
ただ、実勢価格は過去の取引事例を参考にするため、得られる取引事例の数が少ない地域は正確性に欠けます。
そのため、実勢価格に代わる価格として、査定価格や不動産会社の売り出し価格も参考にしましょう。
実勢価格を知るためには、以下の3つの方法があります。
土地総合情報システム
国土交通省が、不動産取引を行った当事者にアンケート調査を行い、アンケート結果から得られたデータを集めて公表しています。
仲介業者の販売価格
出来るだけ取り扱い物件が多いサイトや会社（アットホーム、ホームズ、スーモなど）を選ぶ、もしくは地域に特化した中小のサイト・会社を選んで、地域内の物件を調べてみましょう。
査定価格
一般的に、不動産などの仲介業者では、土地の価格を査定するサービスを行っています。
この査定自体は大抵が無料で行え、査定をしたからといって契約を結ぶようなこともないため、仲介業者視点での大よその価格を調べることができます。
鑑定評価額の計算方法
道路の価格を表す四価以外には、不動産鑑定士に土地を評価してもらうことで、鑑定評価額という客観的な土地の価格を知ることもできます。
鑑定評価には、国土交通省が提供する鑑定評価基準があり、作成される不動産鑑定評価書は、公的機関に提出が可能なほど高い証明力を持っています。
この鑑定評価額は不動産鑑定士が鑑定評価を行い導き出されます。
そのため、不動産鑑定士以外が鑑定評価を業務とすることは禁じられ、無資格者が行うと法律で罰せられます。
ただ問題は、不動産鑑定士に支払う鑑定料で、土地の価格が高くなるほど高額になり、安いところでも15万円程度からスタートするのが相場のようです。
土地価格マップでは
土地価格マップでは、全国の各市区町村の土地価格や土地の相場情報をまとめました。
土地投資や不動産投資をする際に価格情報や相場情報は気になりますよね？そんな土地価格を調べる際にご利用下さい。
土地とは
経済学における土地は、資本、労働、経営（組織）とならび、付加価値を生み出す生産要素としてとらえられています。
また、土地は、固定的にして硬直的な自然的特性（地理的位置の固定性、非移動性、永続性、不増性、個別性等）と可変的にして流動的な人文的特性（用途の多様性、併合及び分割の可能性、社会的及び経済的位置の可変性等）を有する。さらに、人間の生活と活動に欠くことのできない基盤と位置づけられます。
ただ、土地は地理的位置の固定性を有しますが、地殻変動や水害などにより地形が変化し、水没してしまうことも…。
最近の市場経済においては、土地は市場での取引の対象となり、土地を売買・所有すると、税が課せられることもあります。
この土地の価格のことを地価といい、地価も、他の財と同様に、需要と供給の相互関係、代替競争関係にある他の財、不動産の価格等によって左右されます。